(2023.6.4-2023.6.9)
(资料图)
商业竣工同比增速已由负转正
全国商业营业用房累计竣工面积同比增速已在2023年3月由负转正,因而今年购物中心建成面积有望增加,新开业购物中心数量有望恢复。2022年,全年共开业366个购物中心,我们筛选了大悦城、华润置地、龙湖集团等房企作为样本房企,2022年9家房企新开业购物中心共有93个,二线城市为房企购物中心主要布局城市。根据赢商网数据和我们的假设测算,2023年有望开业365个购物中心。
从全国层面看,商业用房的累计竣工面积同比增速已在2023年3月转正,今年购物中心建成面积有望增加,新开业购物中心数量有望恢复。2012-2019年,我国商业用房累计竣工面积维持在1亿平方米以上,其中2017年达到12670万平方米,是近十年的巅峰;受到疫情等因素的影响,2020年以来,我国商业用房累计竣工面积不及1亿平方米,尤其2022年我国商业用房累计竣工面积降至6800万平方米,同比降幅达到22%。在疫情因素的影响逐渐削弱下,今年商业用房累计竣工面积同比增速触底回升,2023年3月同比增速成功由负转正。
我们梳理了前期购物中心样本房企(参考2023年4月23日《上市房企购物中心规模如何——REITs周报》)2022年新开业购物中心数量,根据上市公司公开披露口径,2022年9家房企共新开业93个购物中心,较2021年的114个减少21个。4家房企开业购物中心,万科开业数量最多(包括社区商业),为25个,新城控股、龙湖集团、华润置地分别开业15个、15个、13个购物中心。
我们整理了如上部分房企2022年新开业购物中心所在城市及城市能级,发现各家房企均在二线城市有所布局。3家房企在一线城市有新开业购物中心,分别为华润置地(北京)、中国海外发展(北京)、招商蛇口(上海);宝龙商业、招商蛇口分别在三线城市、四线及以下城市有新开业购物中心。
根据赢商网预计,2023年全国购物中心拟开业数量有588个。根据2017-2022年购物中心拟开业数量和实际开业数量而计算得出的实际开业率,2017-2019年实际开业率保持在50%以上,2020年和2022年均受到疫情等因素影响,实际开业率较上一年下滑较多,2022年实际开业率仅为40.89%。考虑到2023年疫情影响因素削弱,餐饮等消费有所复苏,购物中心开业意愿或较往年恢复,若2023年实际开业率达到疫情前2017-2019年实际开业率的平均水平62.13%,则2023年预计实际开业量或达到365个,或与2022年基本持平。
本周REITs指数跑输上证综指
本周,中证REITs指数(收盘)下跌0.624%,REITs指数下跌0.036%,上证综指上涨0.041%,国债指数上涨0.049%。滚动4周,中证REITs指数(收盘)下跌7.23%,REITs指数下跌6.33%,上证综指下跌1.25%,国债指数上涨0.37%。根据我们的统计测算,截至2023年6月9日,中证REITs指数(收盘)与上证综指呈现微弱的正相关,相关系数为0.09;中证REITs指数(收盘)与中债-10年期国债全价指数呈现微弱的负相关,相关系数为-0.18。将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周,产权类REITs下跌0.09%,特许经营权类REITs下跌0%。滚动4周,产权类REITs下跌7.04%,特许经营权类REITs下跌5.91%。整体看本周特许经营类REITs指数表现强于产权类REITs指数。
交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高。
我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2023年6月9日,REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT,达到11.27%;估值收益率最低的是华安张江光大REIT,仅3.09%。分资产类型看,交通基础设施REITs的估值收益率较高,均在6%以上;保障性租赁住房REITs的估值收益率均不高于5.7%。
投资建议:全国商业营业用房累计竣工面积已在2023年3月由负转正,因而今年购物中心建成面积有望增加,新开业购物中心数量有望恢复。建议关注:1)受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs,如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs;2)具有稳定现金流,分红率较高的特许经营权类REITs,如能源基础设施类REITs、生态环保类REITs、交通基础设施类REITs。
风险提示:购物中心开业率不及预期、政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期
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