中国经济周刊-经济网讯（记者 张宇轩） 8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局连续发布两则重要通知，宣布调整优化差别化住房信贷政策、降低存量首套住房贷款利率。

首套、二套住房最低首付比例下调

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在央行、国家金融监管总局联合发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》中，对首套及二套住房商业性个人住房贷款的最低首付款比例、利率做了要求。

通知中明确规定，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%；首套住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

央行、金融监管总局有关负责人在答记者问时表示，此次差别化住房信贷政策调整优化的重点是，一方面，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%；另一方面，将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

易居研究院研究总监严跃进向《中国经济周刊》记者表示，此次政策明确了首套房和二套住房的首付比例下限，其中首付比例为20%的规定在很多地方已经执行，但个别城市由于限购的因素，二套住房首付的最低比例已高达40%。此次明确提出首付比例的下限，有助于引导各地按最低首付标准落实相关政策，为后续各地降低首付比例确定了方向。其中对二套住房也有降低首付的规定，也充分说明对于各类合理住房消费需求提振的导向。

在房贷利率方面，严跃进表示，此次政策中，二套住房的利率下限从过去“加60个基点”调整为“加20个基点”，相当于在利率下限上，一次性降低了40个基点，二套住房的房贷利率或将因此明显下调。他认为，过去的政策调整优化比较侧重于首套住房，而现在对于二套住房也给予了非常明确的降息方面的支持，其购房成本在明显下降，表现出“一碗水端平”的意味，说明政策对合理住房消费需求的重视。

“史无前例”的降存量房贷利率

同时发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》中，对于降低存量首套住房贷款利率的方案做了安排。

其中明确，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款；存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。

其中，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。此外，变更后的贷款合同利率水平也应符合这一规定。

严跃进解读表示，此次政策明确了降低存量房贷的两种途径：即借款人向银行提出申请，重新换一笔更低利率的贷款，这笔新的贷款利率需要自主协商，理论上可以拿到当年银行系统给出的最大优惠和折扣；或者，借款人向银行提出申请，直接在已有的合同上修改房贷利率或争取更多优惠，理论上可以把当年办理房贷时没有给足的优惠尽量补足。

严跃进称，自1994年房贷制度建立以来，购房按揭贷款市场中从没有“中途调整存量房贷利率”一说，此次降存量房贷利率的政策是历史上非常罕见的极具创新的政策工具，具有历史的突破性，或与近年提前还房贷现象增加、居民家庭月供压力大等情况有关。

央行、金融监管总局有关负责人向记者表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。

同时，该负责人还表示，对银行来说，这一政策可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。